Baulicher Zustand - Reparaturanstau - Investitionsbedarf

Gebäude sind ein Gefüge aus einer Reihe von Bauteilen unterschiedlicher Baustoffe. Das Gefüge, die Bauteile und deren Baustoffe stehen untereinander in einer Beziehung. Dabei kommen bestimmten Bauteilen eine besondere Bedeutung zu.

Zu nennen sind die Fassade (einschließlich Fenster) und das Dach, da diese eine Wetterschutzfunktion übernehmen. Sie schützen also das Gefüge aus Bauteilen und Baustoffen und sichern damit deren Bestand über die Gesamtnutzungsdauer.

Die tatsächliche Lebensdauer einzelner Bauteile ist abhängig von folgenden Faktoren:

räumliche Lage innerhalb des Objektes
Qualität des Baustoffes
Pflege
Beanspruchung

Im Lebenszyklus eines Gebäudes können auch bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und Instandhaltung in größeren Abständen Kostenspitzen (sogenannte Peaks) entstehen. Diese sind dann festzustellen, wenn die Erneuerung teurer Bauteile anstehen bzw. mehrere derselben gleichzeitig zur Erneuerung anstehen.

Kostenintensive Bauteile weisen in der Regel eine relativ lange Lebensdauer auf. Dazu zählen insbesondere Haustechnik, Fenster, Fassadenelemente, Dachdeckung und Aufzüge.

Die Erneuerungszyklen einzelner Bauteile sind naturgemäß unterschiedlich. Dabei ist festzustellen, dass der präzise Zeitpunkt, wann ein Bauteil versagen wird, nicht exakt vorhersagbar ist. Bei den meisten Bauteilen besteht hinsichtlich des Erneuerungszeitpunktes eine gewisse Karenzzeit. Dies wird am Beispiel "Fenster" deutlich. Auch wenn ein Holzfenster Strukturveränderungen durch Fäulnis aufweist, bleibt dennoch ein gewisser Zeitraum dieses zu erneuern.

Zusätzlich besteht häufig als Option die Reparatur. Dies ermöglicht eine Verzögerung der Erneuerung.

Der Ausfall technischer Anlagen dagegen (z.B. Heizung oder Aufzug) duldet in der Regel keinen Aufschub. Es besteht also gerade bei technischen Einrichtungen das Risiko, dass Bauteile überraschend versagen und unaufschiebbare Kosten auslösen.

Bei den meisten Baustoffen und Bauteilen ist dies allerdings nicht der Fall. Deren Versagen kündigt sich rechtzeitig und über einen relativ langen Zeitraum, den man durchaus in Jahren bemessen kann, an. Daraus folgt, dass wenn ein Objekt Instandhaltungsbedarf (auch als Reparaturanstau bezeichnet) aufweist, die erforderlichen Maßnahmen dennoch geplant eingeleitet werden können. Liegen mehrere Maßnahmen zur Erneuerung an, wird man diese in der Regel über mehrere Jahre verteilen. Dabei wird nach Prioritäten zu ordnen sein.

Diese Zusammenhänge können im Einzelfall beurteilt werden. Bei Wertermittlungen werden diese grob erfasst und bewertet und führen zu einem zeitlich quotierten Wertergebnis.